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吉岡和江のかけある記

2021年9月21日

鎌倉市外の400メートル離れた 鉄道駅舎(村岡新駅)に鎌倉市が公金?!

村岡深沢まちづくり一体開発図面修正

=便法に「一体の区画整理」を挟む=



9月議会で「村岡新駅と深沢まちづくり」について質問。

8月24日、「深沢地区」31,1㌶(旧大船工場跡地を中心とした土地)の「土地区画整理事業」の都市計画決定に向けた公聴会が行われ、8人が公述。5人が反対の意見を述べた。

誰のための駅  一大不動産事業では?

東海道線大船駅と藤沢駅(4.6㎞)の中間に村岡新駅を整備し、鎌倉市側の深沢31・1㏊と藤沢市側の村岡8.6㏊を合わせた39,7㏊でそれぞれ施行区域を決め、その上で一体的に土地区画整理事業を行う計画。
鎌倉市深沢にはJRの工場跡地17㏊、鎌倉市がJRから買い取らされた?土地など市有地8.1㏊など、広大な未利用地がある。また藤沢市村岡側にもJRから買い取らされた?藤沢市有地がある【貨物駅跡地を1997年(平成9年)42億円で購入】。今回の両市をまたがる大規模開発は、JR跡地、買い取らされたそれぞれの市有地などをめぐる一大不動産事業ではないか。検討されている区画整理は「飛び施行地区」となる計画のようである。UR(都市再生機構)が両者一体で施行する区画整理も示されている。

「飛び施行地区」なぜそんなことをするのか。

鎌倉市の市境から400mも離れた東海道線新駅駅舎建設にどう鎌倉市の公金を投入させるか、ということがあるのではないか。
離れた新駅建設への公金投入を鎌倉市民にいかに説明するかということではないか。村岡地域と深沢地域が、仮に施行地区が離れていても、「一体的施行」にして、事業計画に駅舎建設を区画整理の関連事業(2条2項事業とよばれる)と位置づけておけば、区画整理の事業費として支出ができる。その事業費を工面するには、めいっぱい土地評価に鉛筆をなめなめ保留地を広く高く売れるようにしておけばいいという算段ではないか。
事実、鎌倉市は、「新駅ができることから保留地が高く売れる、鎌倉市自体では4・25億円を工面すれば済む」と説明している。

現金でなく、土地を余分に放出する事では

そうだろうか。保留地を余分に確保、保留地減歩を強めることは、けっきょく鎌倉市が現金でお金を用意するのではなく、土地を余分に放出するに過ぎない。区画整理を迂回させた市負担の「便法」ではないか。

JR新駅は遠い   市民はモノレールでJR大船駅に

この手続きに先立ち2018年3月には「実現化方策調査報告」という数百頁に及ぶ資料をコンサルタントがまとめている。公開された墨塗り資料では新駅設置でいかに深沢の地価が上がるか、それぞれの地点で試算している。しかし深沢地域はモノレール湘南深沢、町屋駅が接しており、市民は遠く離れたJR新駅まで歩かずしてモノレールでJR大船駅に出られる。
この2月に鎌倉市は神奈川県、藤沢市、JR東日本と4者で駅舎建設について覚書を締結した。そこでは鎌倉市の負担額が41・25億円とされ、うち鎌倉市によると37億円分は高く売れた保留地処分金を充当するというのだ。 施行区域をまたがる異例の区画整理事業まで検討し実際の負担を覆い隠す目算にみえる。(以上は基本的には区画・再開発通信より)

保留地が
思惑通り売れるのか?!

区画整理法は地区内地権者が土地をただで出し(減歩)、道路や公園等(公共減歩)を作る事業。道路公園等以外の土地は「保留地」として売却し、事業費に使う。少子化が進み、バブル期のように土地が高く売れるという時代ではない。
4億円で済むどころか、事業を進めるためとして、税金の投入をすることにもなってしまうのではないか。又、市の(8.1㌶)保留地は国鉄から74億円購入した土地。現金でなく土地を余分に出すことになるだけだ。

新駅設置で固定資産等
16億円の税収増になる?!

市は「新駅設置で人口増や地価上昇による固定資産税・都市計画税が上がるので、16億円の税収効果がある」と宣伝し、「村岡新駅」と深沢まちづくりの一体開発を進めている。
 

市民は使わないのに税金は高くなる?!

「平成29年度(2018年3月)村岡地区・深沢地区まちづくり実現化方策検討調査業務委託報告書」によると、梶原、上町屋、常盤、寺分、笛田等市民にとって近い駅は湘南モノレール深沢駅や町屋駅。しかし、村岡新駅ができると地価が上昇。市民にとっては利便性どころか、負担増になってしまう。

土地を出せなければ
清算金を支払う

区画整理内地権者は家屋を壊し、更地にして、一斉に移動させられる。家を新築しなければならず、一定の補償はあるが、全額補償されるわけではない。
鎌倉市の「開発事業等の基準」に定められた小規模宅地135㎡以下の地権者は区画整理内では50%が該当。土地の減歩ができないと、区画整理法の最終段階でその時の地価に基づいて「清算金」を支払うことになる。更に固定資産税が上がれば更に負担が重くのしかかる。

 
新駅設置は中止し、
暮らし優先、防災対策推進を
 
深沢まちづくり計画は地域、鎌倉市民全体に貢献する取り組みが必要。
交通問題や水害災害等の検討はされているのか。
新駅に使う公金約48億円(駅舎41、25億円+柏尾川の橋7億円)は、貯留池の拡大や交差点改良、歩道の整備が必要ではないか。

深沢モノレール駅バリアフリーの促進、神戸川、二又川地区の水害対策、小中学校の少人数学級の早期実施、高齢者交通優待制度の復活・拡充、公立学校の特別教室の空調設置公園のトイレの洋式化等々、市民の切実な願いの実現に最大限取り組むことが求められているのではないか。
コロナ禍で、市税が減少しているとして、今年も「74項の事業」の見直しが行われ、市民生活に係る予算が削られた。

村岡新駅設置は中止し、深沢まちづくりは鎌倉市民全体に貢献する計画に見直すよう求める。

 

他市の開発の現状は

◎藤沢・辻堂駅前の開発
周辺の商店街寂れている。テラスモールの専門店も出入りが激しい。

人口増による小学校のマンモス化、事業系ごみの大幅増加。整備がせまられている。

◎横浜みなとみらい開発
*開発から38年。様々な優遇処置にも関わらず本年度までの企業誘致は90%。
*市所有の西区みなとみらい6丁目の土地は取得費の半分以下で売却。
*保留地処分金は計画(もくろみ)通りにはいかない実例。

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